Zinsen, Lebensphase und Flexibilität im Überblick

In den letzten Wochen haben mich auffällig viele Kundinnen und Kunden in Gesprächen auf dasselbe Thema angesprochen: Die Zinsen ziehen wieder an und die Frage «Wo bekomme ich aktuell die günstigste 10-jährige Hypothek?» taucht immer häufiger auf. Zeit, dieses Thema einmal aus mehreren Perspektiven und nicht nur über den reinen Zinssatz anzuschauen.

Der aktuelle Zinsentscheid der Nationalbank

Am 24. September 2026 hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins erneut bei 0 Prozent belassen. Dieser Entscheid kam wenig überraschend. Auch wenn die Europäische Zentralbank und die US-Notenbank ihre Zinsen zuletzt erhöht haben, hatten die meisten Fachleute das im Vorfeld so erwartet. Die SNB bestätigt ebenfalls, dass die Leitzinsen sowohl in der Eurozone als auch in den USA angehoben wurden.

Die Nationalbank verweist dabei auf den zuletzt gestiegenen Inflationsdruck, insbesondere aufgrund höherer Energiepreise. Die Teuerung lag im August bei rund 0.8 Prozent und damit weiterhin im Bereich der Preisstabilität. Gleichzeitig bleibt die weltwirtschaftliche Lage unsicher. Eine weitere Verschärfung der Situation im Nahen Osten zählt für die SNB zu den wesentlichen Risiken.

Eine kurzfristige Zinserhöhung der SNB wird derzeit mehrheitlich nicht erwartet. Ob und wann 2027 ein erster Zinsschritt folgt, hängt insbesondere von der weiteren Inflations- und Konjunkturentwicklung ab.

Aktuelle Hypothekarzinsen im Vergleich

Auch wenn der Leitzins unverändert bleibt, sind die Richtsätze für Festhypotheken in den letzten Monaten leicht gestiegen. Gemäss einer Erhebung von MoneyPark und Helvetia vom 21. September 2026 liegen die ungefähren Richtsätze bei 1.59 % für 2 Jahre, 1.83 % für 5 Jahre und 2.06 % für 10 Jahre.

Damit liegt die 10-jährige Festhypothek erstmals seit längerer Zeit wieder über 2 Prozent. Zur Einordnung zeigt der Chart oben einige historische Eckpunkte. 2008 lagen die Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken bei rund 4.7 %. Bis 2016 waren sie auf einen damaligen Tiefstwert von rund 1.52 % gesunken. Im März 2020 wurde mit rund 0.98 % nochmals ein deutlich tieferes Rekordniveau erreicht. Danach folgte ein sehr rascher Zinsanstieg, wobei die Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken 2022 zeitweise auf über 3 % kletterten. Seither haben sie sich wieder deutlich zurückgebildet und liegen aktuell klar unter dem Niveau von 2022, aber weiterhin deutlich über dem Rekordtief von 2020.

Macht eine 10-jährige Hypothek überhaupt Sinn?

Das ist die eigentlich wichtigere Frage als der Zinssatz allein. Da es dabei auf verschiedene persönliche, finanzielle und objektspezifische Faktoren ankommt, gibt es keine pauschale Antwort.

In der Aufbauphase, wenn du am Anfang deiner beruflichen Laufbahn stehst oder eine Familiengründung ansteht, ist vieles noch in Bewegung. Das Einkommen entwickelt sich, gleichzeitig sind ein Jobwechsel, ein Umzug oder veränderte Platzbedürfnisse realistische Szenarien. Hier lohnt sich eine genauere Prüfung, ob eine 10-jährige Bindung wirklich zur eigenen Situation passt. Eine kürzere Laufzeit oder eine Kombination verschiedener Laufzeiten kann mehr Flexibilität bieten.

In der etablierten Phase, wenn deine berufliche und private Situation stabil ist und du weder in absehbarer Zeit verkaufen, umbauen noch die Hypothek wesentlich verändern möchtest, kann eine lange Laufzeit gut passen. Du erhältst eine hohe Planungssicherheit, während die eingeschränkte Flexibilität weniger stark ins Gewicht fällt.

Vor der Pensionierung verändert sich die Ausgangslage nochmals. Nach der Pensionierung sinkt in vielen Fällen das verfügbare Einkommen. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig zu prüfen, wie die Finanzierung nach der Pensionierung aussieht, ob die Tragbarkeit weiterhin gegeben ist und ob eine Amortisation sinnvoll oder notwendig ist. Auch die Laufzeiten der einzelnen Hypotheken sollten darauf abgestimmt werden.

Im Ruhestand selbst steht häufig die Frage im Vordergrund, wie die Finanzierung langfristig zur Einkommens- und Vermögenssituation passt. Dabei können eine gezielte Amortisation, eine Anpassung der Hypothekarstruktur oder eine bewusst gewählte Laufzeit eine Rolle spielen. Manchmal rückt auch die Übergabe der Liegenschaft an die nächste Generation in den Vordergrund, etwa im Rahmen eines Erbvorbezugs oder der Nachlassplanung. Auch solche Überlegungen sollten in die Wahl der Finanzierung einbezogen werden.

Quer zu all diesen Lebensphasen steht noch ein weiterer, sehr persönlicher Faktor: dein Sicherheitsbedürfnis. Wer schlecht schläft, wenn die eigenen Wohnkosten stärker von der Zinsentwicklung abhängen, kann von einer langen Festhypothek profitieren, selbst wenn sie nicht in jedem Fall die rechnerisch günstigste Lösung ist.

Der Preis der Sicherheit: Flexibilität

Was bei der 10-jährigen Festhypothek oft unterschätzt wird, ist der Verlust an Flexibilität. Ein 10-Jahres-Abschluss bindet dich lange mit konkreten Folgen:

• Verkauf während der Laufzeit: Willst du die Liegenschaft vor Ablauf verkaufen, kann es teuer werden. Die Bank verlangt in der Regel eine Entschädigung dafür, dass du früher aus dem Vertrag aussteigst (die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung) und diese kann bei einer 10-jährigen Hypothek eine beträchtliche Summe ausmachen.

• Erhöhung oder Anpassung: Möchtest du während der Laufzeit die Hypothek aufstocken, etwa für einen Umbau, ist das oft nur eingeschränkt oder zu weniger guten Konditionen möglich.

• Veränderte Lebensumstände: Trennung, ein Jobwechsel mit Umzug oder unerwartete finanzielle Engpässe. All das kann während 10 Jahren passieren. Eine kürzere Laufzeit gibt dir hier mehr Spielraum, ohne dass du gleich eine teure vorzeitige Auflösung riskierst.

Kurz gesagt: Mit einer langen Laufzeit kaufst du dir Planungssicherheit, bezahlst dafür aber mit einem Teil deiner Flexibilität.

Weitere Faktoren, die deine Entscheidung beeinflussen

Der richtige Zeitpunkt, sich zu kümmern. Läuft deine aktuelle Hypothek in absehbarer Zeit aus, lohnt es sich, schon 12 bis 18 Monate vor Ablauf mit der Planung zu beginnen. Das gibt dir Zeit, den Markt zu beobachten, verschiedene Anbieter zu vergleichen und bei Bedarf den Zinssatz für einen späteren Start bereits im Voraus zu sichern. Je nach Anbieter und Vorlaufzeit kann dafür ein zusätzlicher Aufschlag anfallen.

Deine Liegenschaft selbst. Stehen in den nächsten Jahren ein Umbau oder eine Sanierung an, für die du zusätzliches Geld brauchst? Eine lange, starre Festhypothek erschwert eine spätere Aufstockung. Hast du deine Hypothek bereits in mehrere Teile aufgeteilt, lohnt es sich, die neue Laufzeit mit den bestehenden Fälligkeiten abzustimmen. Und steht mittelfristig sogar ein Verkauf im Raum, etwa weil sich die Familiensituation ändert, spricht das eher für eine kürzere Laufzeit.

Deine persönliche Ausgangslage. Der Zinssatz, den du in den Medien oder auf Vergleichsseiten siehst, ist immer nur ein Richtwert. Was du effektiv bezahlst, hängt davon ab, wie gut dein Einkommen die laufenden Kosten trägt, wie deine Bank deine finanzielle Situation einschätzt und um was für eine Liegenschaft es sich handelt. Eine selbstbewohnte Wohnung wird anders beurteilt als eine vermietete Liegenschaft und nochmals anders als ein Gewerbe- oder Industrieobjekt. Zwei Personen mit derselben Laufzeit können deshalb ganz unterschiedliche Zinssätze erhalten.

Der Vergleich zwischen Anbietern. Zwischen verschiedenen Anbietern können erhebliche Zinsunterschiede bestehen. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte machen bei einer grösseren Hypothek über mehrere Jahre einen beträchtlichen Betrag aus. Wer nur die Verlängerungsofferte seiner Hausbank prüft, verzichtet deshalb auf einen echten Marktvergleich.

Festhypothek, SARON oder eine Mischstrategie?

Bevor du dich für eine bestimmte Laufzeit entscheidest, lohnt sich ein Blick auf die Alternativen. Nicht nur bei der Laufzeit, sondern auch beim Hypothekarmodell selbst.

Den perfekten Zeitpunkt für den Abschluss zu treffen, ist sogar für Fachleute praktisch unmöglich. Wer 2015 eine 10-jährige Festhypothek abgeschlossen hat, hatte zwar während der ganzen Laufzeit Planungssicherheit, konnte aber von den später weiter gesunkenen Zinsen nicht profitieren. Wer stattdessen auf eine Geldmarkthypothek (früher LIBOR und heute SARON) gesetzt hat, war über längere Phasen günstiger unterwegs, trug dafür aber das Risiko steigender kurzfristiger Zinsen. Beides lässt sich im Voraus nicht zuverlässig vorhersagen.

Genau deshalb ist es wichtiger, sich auf das zu konzentrieren, was du tatsächlich beeinflussen kannst. Nämlich die richtigen Fragen zu deiner Situation zu stellen, seriös zu prüfen, was zu dir passt, und nicht zu versuchen, den Markt vorherzusagen.

Eine Kombination verschiedener Produkte, beispielsweise ein Teil als Festhypothek und ein Teil als SARON-Hypothek, kann Zins- und Laufzeitrisiken aufteilen. Sie bringt allerdings auch zusätzliche Komplexität mit sich. Ob eine solche Strategie sinnvoll ist, hängt von deiner individuellen Situation, deinem Sicherheitsbedürfnis und deinen zukünftigen Plänen ab.

Der eigentliche Mehrwert ist eine strukturierte, unabhängige Analyse

Am Ende lässt sich die Frage «Welche Laufzeit ist die richtige?» nicht allein mit einem Blick auf die Tageszinsen beantworten. Es braucht eine strukturierte Analyse deiner gesamten Situation: deine Lebensphase, deine Liegenschaft, deine finanzielle Ausgangslage und deine Pläne für die nächsten Jahre.

Genau das ist der Mehrwert, den ich dir mit einer unabhängigen Hypotheken- und Finanzierungsberatung in der Zentralschweiz biete. Gemeinsam schauen wir uns deine Ausgangslage strukturiert an und finden heraus, welche Laufzeit, welches Produkt und welche Kombination wirklich zu dir passen. Statt nur bei deiner Hausbank ein einzelnes Angebot einzuholen, vergleiche ich für dich mehrere geeignete Finanzierungspartner. So erhältst du eine fundierte Entscheidungsgrundlage und eine Finanzierungslösung, die zu deiner persönlichen Situation, deiner Liegenschaft und deinen langfristigen Plänen passt.

Wenn du gerade vor dieser Entscheidung stehst, melde dich gerne für ein erstes Gespräch.

Sandro Feusi ist Gründer und Geschäftsführer von SOF Capital GmbH und bringt über 20 Jahre Erfahrung aus dem Bankwesen mit.