Der Traum vom Eigenheim scheitert in der Praxis selten am Wunsch, sondern häufig an zwei Begriffen, die auf den ersten Blick trocken klingen. Eigenmittel und Tragbarkeit. Hinzu kommt, dass viele nicht wissen, wie unterschiedlich Finanzierungspartner diese beiden Faktoren in der Praxis beurteilen.

Wer die Grundlagen kennt, kann besser einschätzen, welche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen und worauf es beim Eigenheimkauf ankommt. Dabei lohnt es sich, verschiedene Möglichkeiten zu prüfen. Denn nicht jede Bank beurteilt dieselbe Ausgangslage gleich. Ein einzelner Online-Rechner zeigt deshalb nicht immer alle Möglichkeiten auf.

Was sind Eigenmittel und was zählt dazu?

Bei einer klassischen Eigenheimfinanzierung übernehmen Finanzierungspartner in der Regel maximal 80 Prozent des Belehnungswerts (des vom Finanzierungspartner anerkannten Werts der Immobilie). Entsprechend brauchst du grundsätzlich 20 Prozent Eigenmittel. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen. Damit sind Mittel gemeint, die nicht aus der 2. Säule kommen. Dazu zählen beispielsweise Ersparnisse, Schenkungen, Erbvorbezüge oder Guthaben der Säule 3a.

Die übrigen Eigenmittel können grundsätzlich auch aus der Pensionskasse stammen, beispielsweise durch einen Vorbezug. Ein solcher hat allerdings Auswirkungen auf deine Vorsorgesituation und kann deine späteren Leistungen reduzieren. Deshalb lohnt es sich, diese Variante sorgfältig gegen andere Möglichkeiten abzuwägen. Alternativ kann das Pensionskassenguthaben als zusätzliche Sicherheit verpfändet werden.

Bewertet der Finanzierungspartner die Liegenschaft tiefer als den vereinbarten Kaufpreis, gilt das sogenannte Niederstwertprinzip. Für die Finanzierung ist dann der tiefere Wert massgebend. Die Differenz zum Kaufpreis musst du zusätzlich aus eigenen «harten» Mitteln finanzieren.

Oft vergessen gehen auch die Kaufnebenkosten, die zusätzlich aus eigenen Mitteln getragen werden müssen. Dazu gehören insbesondere Notariatskosten, Handänderungssteuern und Gebühren für den Grundbucheintrag. Wie hoch diese ausfallen, hängt stark vom jeweiligen Kanton ab. Während gewisse Kosten teilweise zwischen Käufer- und Verkäuferseite aufgeteilt werden, fallen bestimmte Abgaben andernorts gar nicht an. Insgesamt können die Kaufnebenkosten von deutlich unter einem Prozent bis zu mehreren Prozent des Kaufpreises betragen.

Was ist die Tragbarkeit und wie wird sie berechnet?

Die Tragbarkeit beantwortet die Frage, ob du dir die laufenden Kosten deiner Eigenheimfinanzierung auch langfristig leisten kannst. Um zu verstehen, wie sie berechnet wird, lohnt sich zunächst ein Blick auf die verschiedenen Bestandteile einer Finanzierung und die damit verbundenen Kosten.

Hypothekenstruktur. Finanzierungspartner unterscheiden zwischen einer ersten Hypothek bis zu zwei Dritteln des Belehnungswerts und einer zweiten Hypothek für den darüberliegenden Teil bis zur maximalen Finanzierungshöhe.

Amortisation. Diese zweite Hypothek muss gemäss den aktuell geltenden Regelungen innerhalb von maximal 15 Jahren amortisiert (zurückbezahlt) werden. Finanzierungsinstitute können darüber hinaus beispielsweise im Hinblick auf die Pensionierung eigene, strengere Vorgaben machen.

Tragbarkeitsrechnung. Für die eigentliche Berechnung verwenden Finanzierungspartner nicht die aktuellen Hypothekarzinsen, sondern deutlich höhere, sogenannte kalkulatorische Zinssätze. Damit berücksichtigen sie das Risiko künftig steigender Zinsen. Zusätzlich fliessen die Amortisation sowie die geschätzten Neben- und Unterhaltskosten in die Berechnung ein. Die Summe dieser Kosten darf in der Regel nur einen bestimmten Anteil deines Bruttoeinkommens ausmachen.

Wie eine solche Berechnung konkret aussieht, zeigt das folgende Beispiel:

Nehmen wir an, du möchtest eine Liegenschaft für CHF 1'000'000 kaufen. Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass der Finanzierungspartner den Kaufpreis auch als Belehnungswert anerkennt. Du bringst CHF 200'000 Eigenmittel ein. Die gesamte Hypothek beträgt entsprechend CHF 800'000.

In unserem Beispiel rechnet der Kreditgeber mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent auf die gesamte Hypothek. Daraus ergeben sich kalkulatorische Zinskosten von CHF 40'000 pro Jahr. Die zweite Hypothek beträgt CHF 133'000. Wird dieser Betrag über 15 Jahre amortisiert, ergibt das rund CHF 8'867 pro Jahr.

Zusätzlich werden 0.5 Prozent des Kaufpreises für Neben- und Unterhaltskosten berücksichtigt, also weitere CHF 5'000 pro Jahr. Damit ergeben sich kalkulatorische jährliche Wohnkosten von insgesamt rund CHF 53'867.

Liegt die Tragbarkeitsgrenze bei einem Drittel des Bruttoeinkommens, braucht es in diesem Beispiel ein jährliches Bruttoeinkommen von rund CHF 161'600, damit die Finanzierung als tragbar gilt.

Beispiel einer klassischen Eigenheimfinanzierung bei einem Kaufpreis von
CHF 1 Mio. Die effektiven Berechnungsgrundlagen können je nach Finanzierungspartner abweichen.

Gleiche Ausgangslage, unterschiedliche Ergebnisse

Die Grundlagen und Annahmen aus unserem Beispiel sind längst nicht bei allen Finanzierungsinstituten gleich. Je nach Anbieter können sich sowohl die Berechnungsgrundlagen als auch die Anforderungen an eine Finanzierung deutlich unterscheiden. Das zeigt sich insbesondere in folgenden Bereichen:

• Die Bewertung der Liegenschaft: Je nach Bewertungsmodell oder Einschätzung des Schätzers können die ermittelten Immobilienwerte unterschiedlich ausfallen. Wird eine Liegenschaft tiefer als der vereinbarte Kaufpreis bewertet, kann dies dazu führen, dass zusätzliche Eigenmittel benötigt werden.
• Die Amortisationsvorgaben: Während einige Institute verlangen, dass die Hypothek über die vorgeschriebene Rückführung hinaus regelmässig weiter amortisiert wird, endet die Amortisationspflicht bei anderen, sobald die Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert wurde.
• Der kalkulatorische Zinssatz: Je nach Finanzierungspartner wird beispielsweise mit 4.5 oder 5 Prozent gerechnet. Bereits dieser Unterschied kann das Ergebnis spürbar verändern.
• Die Neben- und Unterhaltskosten: Auch hier unterscheiden sich die Berechnungsgrundlagen teilweise deutlich. Während einige pauschal mit 1 Prozent des Immobilienwerts rechnen, verwenden andere beispielsweise 0.5 oder 0.8 Prozent. Dabei können auch das Alter und der Zustand der Liegenschaft eine Rolle spielen.
• Die Einkommensanrechnung: Nicht alle Einkommensbestandteile werden gleich berücksichtigt. Insbesondere bei variablen Vergütungen oder Vermögenserträgen gibt es Unterschiede. Je nach Institut werden diese vollständig, teilweise oder gar nicht angerechnet.
• Die Tragbarkeitsgrenze: Während einige Institute die jährlichen Wohnkosten auf maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens begrenzen, lassen andere einen höheren Anteil zu. Dadurch kann eine Finanzierung trotz identischer Ausgangslage unterschiedlich beurteilt werden.

Diese sechs Kriterien zeigen, wie stark das Finanzierungsergebnis vom gewählten Anbieter und dessen Vorgaben abhängen kann. Dieselbe Finanzierung kann deshalb bei einem Institut möglich sein und bei einem anderen knapp scheitern.

Worauf du beim Eigenheimkauf achten solltest

Wie wir gesehen haben, können die Anforderungen und Berechnungsgrundlagen je nach Finanzierungspartner unterschiedlich ausfallen. Umso wichtiger ist es, gut vorbereitet in den Finanzierungsprozess zu starten. Dabei gibt es einige Punkte, die du beachten solltest.

Unvorbereitet in den Termin gehen. Du musst nicht jedes Detail kennen. Schliesslich ist genau dafür eine Beratung da. Wer sich jedoch vorgängig mit den wichtigsten Grundlagen vertraut macht, kann gezielter nachfragen und besser beurteilen, ob eine vorgeschlagene Lösung zur eigenen Situation passt.

Unstrukturierte oder unvollständige Unterlagen. Bei einer Kreditanfrage wird nicht nur die Liegenschaft, sondern auch deine finanzielle Situation beurteilt. Vollständige und sauber aufbereitete Unterlagen erleichtern die Kreditprüfung und helfen, unnötige Rückfragen oder Verzögerungen zu vermeiden.

Die Interessen des Finanzierungspartners ausser Acht lassen. Beraterinnen und Berater verfügen über Fachwissen, vertreten aber gleichzeitig die Produkte, Vorgaben und Interessen ihres Instituts. Das ist legitim, bedeutet jedoch auch, dass die vorgeschlagene Finanzierung nicht automatisch die passendste Lösung am gesamten Markt sein muss.

Nur einen Anbieter anfragen. Wer sich auf ein einziges Institut beschränkt, kennt auch nur dessen Bewertung, Konditionen und Finanzierungsmöglichkeiten. Ein Vergleich mehrerer Anbieter kann deshalb nicht nur attraktivere Konditionen aufzeigen, sondern auch zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen.

Dein Weg zur passenden Finanzierung

Eine gute Vorbereitung und der Vergleich verschiedener Angebote sind entscheidend auf dem Weg zur passenden Finanzierung. Du kannst diesen Prozess selbst übernehmen, Gespräche mit mehreren Anbietern führen und deren Finanzierungsmöglichkeiten und Konditionen prüfen. Das erfordert allerdings Zeit, Fachwissen und eine sorgfältige Vorbereitung. Alternativ kannst du dich dabei professionell begleiten lassen.

Mit über 20 Jahren Erfahrung im Bankwesen kenne ich sowohl die unterschiedlichsten finanziellen Ausgangslagen und Finanzierungsbedürfnisse als auch die Anforderungen und Berechnungsmethoden der verschiedenen Kreditgeber aus der Praxis. Im Rahmen meiner Transaktionsbegleitung prüfe ich deine persönliche Situation, bereite die Finanzierungsanfrage strukturiert auf, identifiziere passende Finanzierungspartner und vergleiche die eingehenden Angebote und Konditionen. So erhältst du nicht nur die Einschätzung eines einzelnen Instituts, sondern eine fundierte Entscheidungsgrundlage für deine Finanzierung.

Du planst den Kauf eines Eigenheims oder möchtest wissen, was bei deiner Finanzierung möglich ist? Dann melde dich bei mir für ein persönliches Erstgespräch.

Sandro Feusi ist Gründer und Geschäftsführer von SOF Capital GmbH und bringt über 20 Jahre Erfahrung aus dem Bankwesen mit.